隨著(zhù)亞馬遜公司在疫情期間的線(xiàn)上銷(xiāo)售額飆升，這家電商巨頭開(kāi)始悄悄在全美買(mǎi)地。過(guò)去幾年，亞馬遜投入數十億美元，建立起了一個(gè)地產(chǎn)帝國。

　　低調的標王

　　在得克薩斯州朗德羅克市郊外，有一塊 193 英畝的土地。美國一些最大開(kāi)發(fā)商對它覬覦已久。這片未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地位于新興城市奧斯汀以北幾英里處，考慮到該州寬松的土地使用法，它幾乎可以被用于任何用途。

　　因此，當著(zhù)名的羅賓遜家族去年將這處地產(chǎn)推向市場(chǎng)時(shí)，包括住宅建筑商、私募股權巨頭黑石集團以及在全美出租倉庫的工業(yè)地產(chǎn)巨頭 Prologis 等一系列房地產(chǎn)公司都表現出了濃厚的興趣。但是，當去年 10 月中標者公布時(shí)，它并不是一家房地產(chǎn)公司，而是世界上最大的電商公司 —— 亞馬遜。

　　大約從三年前開(kāi)始，這家總部位于西雅圖的電商巨頭開(kāi)始悄悄地在南加州、得州、伊利諾伊州、佛羅里達州和灣區等美國關(guān)鍵市場(chǎng)尋找地產(chǎn)。公司文件顯示，在 2020 年至 2022 年期間，亞馬遜在北美擁有的已建成工業(yè)所用空間增加了兩倍。

▲ 亞馬遜購買(mǎi)的 193 英畝土地

　　房地產(chǎn)研究公司 CoStar Group 表示，亞馬遜有時(shí)會(huì )購買(mǎi)現有的建筑，比如廢棄的呼叫中心，但它也會(huì )購買(mǎi)裸地，其中該公司在上述同一時(shí)期就購買(mǎi)了大約 4000 英畝的土地。知情人士稱(chēng)，亞馬遜計劃將這些土地的大部分用于建設新一代高聳的履約中心，可以在人口密集地區靠近客戶(hù)的地方存放各種各樣的產(chǎn)品。

　　對于亞馬遜來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)土地是一個(gè)重大轉變。過(guò)去，亞馬遜依靠少數開(kāi)發(fā)商來(lái)尋找地產(chǎn)，建造相當簡(jiǎn)單的倉庫，然后再把它們租給公司?，F在，亞馬遜越來(lái)越多地參與到開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常與長(cháng)期合作伙伴爭奪最佳地塊。

　　這一策略存在風(fēng)險，會(huì )讓亞馬遜置身于變幻莫測的工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而且，亞馬遜還在疫情期間建造了過(guò)多的倉庫。隨著(zhù)網(wǎng)購熱潮放緩，倉庫空間現在變得過(guò)大。因此，亞馬遜正在尋求轉租它不需要的空間，并放緩了倉庫的擴張。亞馬遜發(fā)言人凱利?南泰爾 (Kelly Nantel) 在一份聲明中稱(chēng)：“像所有公司一樣，我們正在適應房地產(chǎn)供應變化和顧客需求所在的位置，我們也在不斷根據我們的財務(wù)狀況評估我們的做法。”

　　快速配送爭奪用戶(hù)

　　但是，亞馬遜表示，其長(cháng)期房地產(chǎn)戰略沒(méi)有改變。該公司高管們仍致力于在合適的地點(diǎn)獲得土地，以實(shí)現創(chuàng )始人杰夫?貝索斯 (Jeff Bezos) 的愿景，即讓網(wǎng)上購物像去實(shí)體店購物一樣讓人立刻感到滿(mǎn)足。如果亞馬遜現在不繼續拉近與顧客的距離，它可能會(huì )永遠把這種近距離優(yōu)勢讓給沃爾瑪等零售競爭對手，后者的門(mén)店距離顧客只有很短的車(chē)程。

　　“亞馬遜對消費者的所有這些投資也存在好的一面，”投行 Cowen and Company 分析師約翰?布萊克利奇 (John Blackledge) 表示，“當人們看到他們可以在 5 小時(shí)內而不是 2 天內買(mǎi)到商品時(shí)，他們會(huì )在亞馬遜上購買(mǎi)更多商品。”

▲ 鄰近顧客的倉庫能提升配送速度

　　CoStar 的數據顯示，亞馬遜在過(guò)去兩年斥資至少 22 億美元購買(mǎi)那些計劃重新開(kāi)發(fā)的土地或房產(chǎn)。CoStar 表示，這一估計是保守的，因為包括得州在內的一些州不披露買(mǎi)價(jià)。

　　2020 年 3 月，亞馬遜斥資 3000 萬(wàn)美元，在圣迭戈和美國與墨西哥邊境之間的繁華工業(yè)區購買(mǎi)了 63 英畝土地。然后，它建造了一個(gè) 130 英尺 (約合 40 米) 高的最先進(jìn)設施，可以處理大量產(chǎn)品，實(shí)現當日送達。當時(shí)，該公司大約每 24 小時(shí)開(kāi)設一個(gè)新的物流設施，因此很少有人意識到這筆買(mǎi)賣(mài)代表著(zhù)偏離了標準做法。

　　貝索斯的轉變

　　亞馬遜歷來(lái)不愿將資金投入房地產(chǎn)。知情人士稱(chēng)，貝索斯希望盡可能長(cháng)時(shí)間地像創(chuàng )業(yè)公司一樣運營(yíng)這家公司，對資金一直有其他規劃。他喜歡投資具有潛在變革意義的長(cháng)期項目，例如云計算、Alexa 語(yǔ)音助手、建立電影工作室。

　　知情人士稱(chēng)，貝索斯不愿購買(mǎi)房產(chǎn)的態(tài)度讓亞馬遜的一些房地產(chǎn)高管感到困惑，尤其是在公司成熟、需要轉變的時(shí)候。沃爾瑪等零售競爭對手在美國擁有他們的大部分門(mén)店，這讓他們擁有更多控制權以及可增值的資產(chǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)投資組合可以被出售和租回，以幫助一個(gè)公司在不放棄土地使用的情況下度過(guò)困難時(shí)期。還有人擔心，亞馬遜在與開(kāi)發(fā)商打交道有時(shí)會(huì )占不到便宜。一旦亞馬遜簽訂長(cháng)期租約，房產(chǎn)的價(jià)值通常會(huì )飆升。盡管支付了 20 年的租金，但亞馬遜經(jīng)常得不到任何好處。

　　亞馬遜一直在努力實(shí)現當日送達，讓顧客在下單當天收到包裹，這成為了重新思考貝索斯戰略的理想時(shí)機。該公司需要靠近客戶(hù)的工業(yè)空間，那里的土地稀缺，競爭激烈。對于亞馬遜來(lái)說(shuō)，在農村郊區的空地上架設箱子的做法已經(jīng)行不通了。亞馬遜不得不把更多的產(chǎn)品塞進(jìn)更小的城市地塊，這就要求它建造更專(zhuān)業(yè)、更昂貴的高層建筑。大城市周邊的工業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越稀缺，從聯(lián)合包裹服務(wù)公司和聯(lián)邦快遞這樣的配送公司，到食品雜貨商、連鎖餐廳和汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商，他們都在爭相購買(mǎi)。盡管疫情相關(guān)需求推動(dòng)了建設熱潮，但工業(yè)空間的空置率仍處于歷史最低水平的 3.4%。

　　買(mǎi)地的風(fēng)險

　　購買(mǎi)土地是有風(fēng)險的，開(kāi)發(fā)它更是如此，因為亞馬遜本身必須與當地的官僚機構和政客談判。但據熟悉該戰略的人士透露，高管們覺(jué)得他們別無(wú)選擇，因為新一代的履約中心比目前散布在全國各地的 40 英尺 (約合 12 米) 高的箱子要復雜好幾個(gè)數量級。

　　新的履約中心可能有 100 英尺 (約合 30 米) 高或更高，配備了最先進(jìn)的自動(dòng)化設備，需要大量電力。倉庫開(kāi)發(fā)商通常會(huì )避免那些過(guò)于昂貴和專(zhuān)業(yè)化的項目，尤其是當擁有 100 年歷史的磚砌倉庫在合適的位置仍能獲得溢價(jià)的時(shí)候。為一個(gè)簡(jiǎn)單的倉庫找到一個(gè)新租戶(hù)是很容易的，但是要想把一個(gè)根據亞馬遜嚴格規格為其量身打造的設施再租出去，那就難多了。

▲ 亞馬遜開(kāi)發(fā)的多層履約中心

　　這些新設施的建造成本高達普通倉庫的兩倍，后者目前的建造成本約為每平方英尺 200 美元。因此，除了專(zhuān)注于盈利的開(kāi)發(fā)商外，亞馬遜正在尋求新一類(lèi)投資者為其擴張提供資金。USAA 房地產(chǎn)公司、軟銀集團旗下 Fortress Investment Group LLC 和 GLP Capital Partners LP 等投資公司都有興趣為亞馬遜的擴張融資，它們的交易更類(lèi)似于公司債券，而不是租賃協(xié)議。

　　與擔心樓盤(pán)能否吸引下一個(gè)租戶(hù)的開(kāi)發(fā)商不同，這些投資者更關(guān)注借款人的信譽(yù)度。商業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)、Validus Capital 董事埃里克?弗蘭克爾 (Eric Frankel) 表示，他們通常也愿意接受亞馬遜在大約 20 年的時(shí)間里支付較低的回報，因為房地產(chǎn)可以幫助其他投資的利潤避稅。“這些新倉庫非常專(zhuān)業(yè)，更像是制造設施，”他表示，“所以亞馬遜需要尋找不同的融資合作伙伴。”

　　開(kāi)發(fā)商成對手

　　亞馬遜并非每次都能贏(yíng)得競標。知情人士稱(chēng)，該公司沒(méi)有買(mǎi)到好事達公司位于芝加哥郊區的總部，以及邁阿密附近一塊 100 英畝的土地，這些土地被工業(yè)房地產(chǎn)公司買(mǎi)下。但是，亞馬遜的優(yōu)勢經(jīng)常足以顛覆它與一些公司之間的長(cháng)期關(guān)系，這些公司突然發(fā)現自己在與一個(gè)財力雄厚的對手爭奪最好的地塊。據知情人士透露，亞馬遜仍將向開(kāi)發(fā)商支付監督倉庫建設的費用，但費用僅為 500 萬(wàn)美元左右，這與開(kāi)發(fā)商將空置土地改造成全新設施、然后出租給亞馬遜獲得的至多 5000 萬(wàn)美元利潤相比，微不足道。

　　對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，亞馬遜的新策略使得他們與該公司打交道變得更加復雜。知情人士稱(chēng)，許多開(kāi)發(fā)商不愿把他們希望收購，然后再租給亞馬遜的土地展示給這家電商巨頭，擔心亞馬遜會(huì )決定嘗試買(mǎi)下這塊土地。一位熟悉亞馬遜戰略的人士說(shuō)，在亞馬遜考慮其他戰略 (包括自己購買(mǎi)和開(kāi)發(fā)地塊) 的同時(shí)，該公司突然叫停了一些交易。據開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀人透露，在過(guò)去一年里，亞馬遜放棄了數十個(gè)擬議中的配送中心。

　　“人們都很生氣，”一名與亞馬遜有業(yè)務(wù)往來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，他最近的一筆交易告吹了，“他們這是把幫助他們走到今天這一步的伙伴一腳踢開(kāi)了。”亞馬遜否認與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系惡化，并表示公司需要他們作為合作伙伴，就像開(kāi)發(fā)商需要亞馬遜一樣。

　　騎虎難下

　　現在的問(wèn)題是，亞馬遜將如何讓繁榮時(shí)期的戰略適應當前的經(jīng)濟狀況。在線(xiàn)銷(xiāo)售增長(cháng)正在放緩，利率正在上升，一些分析師預計未來(lái)幾個(gè)月將出現衰退。知情人士稱(chēng)，該公司已經(jīng)將計劃在未來(lái)幾年新建的多層倉庫數量從多達 40 個(gè)減少到約 10 個(gè)。“我們的計劃正在繼續演變，我們無(wú)法確認未來(lái)的建造或開(kāi)工。”亞馬遜發(fā)言人南泰爾表示。

　　知情人士稱(chēng)，亞馬遜高管們還在討論是出售部分他們目前不需要的房地產(chǎn)，還是等到需求再次回升的時(shí)候再出售。那些贊成保留所有地產(chǎn)的人認為，出售的成本會(huì )更高，而且未來(lái)可能難以獲得同樣的空間。這場(chǎng)爭論將如何解決，在一定程度上取決于亞馬遜 CEO 安迪?賈西 (Andy Jassy) 選擇誰(shuí)來(lái)接替零售和物流主管戴夫?克拉克 (Dave Clark)?？死俗罱茧x職，將執掌物流創(chuàng )業(yè)公司 Flexport?？死说睦^任者將不得不權衡，在消費者開(kāi)始削減支出的時(shí)候投資于更快的交貨速度所面臨的風(fēng)險。

　　亞馬遜去年秋天在朗德羅克買(mǎi)下的那處 193 英畝的地塊，就同時(shí)代表了它所面臨的潛在希望和危險。一方面，在奧斯汀附近建造新一代倉庫將使該公司能夠滿(mǎn)足一個(gè)在未來(lái)幾年快速增長(cháng)的地區的需求;另一方面，如果經(jīng)濟衰退成為現實(shí)，在線(xiàn)銷(xiāo)售增長(cháng)繼續放緩，亞馬遜可能會(huì )發(fā)現自己被一塊昂貴的土地困住了。

　　亞馬遜似乎已經(jīng)在對沖風(fēng)險。亞馬遜正在加快建設新設施的步伐，舉辦社區會(huì )議以爭取當地居民的支持，并計劃在今年夏天啟動(dòng)許可證申請程序。然后，在 5 月 19 日，亞馬遜的一名經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)理告訴市政府官員，該公司將無(wú)限期擱置該項目。

　　“正如我們在最近的財報中提到的，顧客需求模式已經(jīng)穩定，這為更好地匹配我們的產(chǎn)能和需求提供了機會(huì )，”亞馬遜經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)理杰西卡?布魯 (Jessica Breaux) 在一封電子郵件中寫(xiě)道，“當這個(gè)設施的時(shí)間表更明確時(shí)，我們將重新與城市和鄰近社區接觸。”
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