美國人們并不希望看到又一輪地產(chǎn)危機爆發(fā)，因為上一次危機爆發(fā)引發(fā)的全球金融危機，是自大蕭條以來(lái)最嚴重的經(jīng)濟衰退。對大多數美國人來(lái)說(shuō)，房子是他們最寶貴的資產(chǎn)，也是一堆債務(wù)的抵押品。如果住房?jì)r(jià)格下跌，經(jīng)濟也會(huì )下降。

　　要想弄清楚美國住房市場(chǎng)是否會(huì )出現調整，需要深入研究從家庭抵押貸款利率到木材廠(chǎng)產(chǎn)量等一百個(gè)因素。目前還不清楚這些信號指向哪個(gè)方向。

　　
 

　　不過(guò)，上一輪地產(chǎn)泡沫和現在有一個(gè)非常大的區別：目前抵押貸款更難獲得。2006年6月，抵押貸款信貸可用性指數接近870，今年3月僅為125。貸款機構提高了貸款標準，甚至超過(guò)了為應對金融危機而通過(guò)的2010年多德-弗蘭克法案(Dodd-Frank Act)的要求。此外，借款人的平均信用分數更高。你不能虛張聲勢地以無(wú)文件或低文件貸款的方式擁有住房——此前這種貸款允許你在不提供完整文件的情況下證明自己的信譽(yù)。

　　
 

　　結果是，雖然房?jì)r(jià)在未來(lái)幾年可能會(huì )持平，但沒(méi)有出現再次崩盤(pán)的條件。當前物價(jià)上漲的主要因素不是信貸過(guò)于寬松，而是供給偏緊和需求旺盛，兩者都有可能持續下去。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大威脅是當前超低抵押貸款利率的大幅提高，這緩解了房?jì)r(jià)上漲的影響。不過(guò)，這不是迫在眉睫的風(fēng)險。自2020年3月恢復購買(mǎi)以來(lái)，美聯(lián)儲已購買(mǎi)了近1萬(wàn)億美元的抵押貸款支持證券，以壓低抵押貸款利率，并沒(méi)有計劃在短期內停止購買(mǎi)。

　　抵押貸款銀行家協(xié)會(huì )預測，30年期固定利率抵押貸款的平均利率將從本季度的3.1%升至2021年底的3.5%和2022年底的4.2%(2006年的平均利率為6.4%)

　　另一方面，今年發(fā)放的抵押貸款中，只有約0.1%的利率可調，而在上一次泡沫年代，這一比例約為60%。因此，今天的房主不會(huì )因為利率上升而被逐出家門(mén)。

　　飆升的房?jì)r(jià)可能不會(huì )像上次泡沫時(shí)那樣對金融體系造成不穩定，但確實(shí)助長(cháng)了不平等的加劇，增加了房主的財富，損害了租房者的利益。

　　數據提供商corelogicinc.估計，僅去年一年，抵押房屋的所有者權益就增加了16%，即1.5萬(wàn)億美元，只有2.8%的人的抵押貸款比房屋價(jià)值高，低于2009年末負資產(chǎn)的26%，這使得市場(chǎng)不那么脆弱。

　　
 

　　在線(xiàn)經(jīng)紀公司redfincorp.稱(chēng)，僅在2021年，奧斯汀地鐵就有72套房子的售價(jià)就比出價(jià)高出30萬(wàn)美元甚至更多。

　　對于過(guò)去一年的物價(jià)上漲是否正在失去動(dòng)力，存在著(zhù)相互矛盾的跡象。抵押貸款銀行家協(xié)會(huì )6月4日當周的購房抵押貸款申請指數(相對于再融資)降至269.6，低于4月16日當周的342.8。抵押貸款申請的下滑通常預示著(zhù)一兩個(gè)月后現房購房的下滑。

　　5月19日，該組織預測，2021年第四季度新屋和舊屋的銷(xiāo)售價(jià)格中值將略低于本季度。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )的期房銷(xiāo)售指數今年4月下跌4.4%，較2020年8月的峰值下跌19%。

　　Redfin的首席經(jīng)濟學(xué)家Daryl Fairweather說(shuō)：“就房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭力而言，我們感覺(jué)已經(jīng)達到了頂峰。也許今年夏天，市場(chǎng)將會(huì )趨于冷靜。”

　　美國企業(yè)研究所常駐研究員愛(ài)德華平托(Edward Pinto)預測，到7月份，物價(jià)將以每年18%的速度上漲，到2022年，物價(jià)將上漲約10%。

　　約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司首席執行官約翰伯恩斯(John Burns)表示，這將使市場(chǎng)風(fēng)險更大。

　　現在，千禧一代正處于購房高峰期，而此時(shí)剛開(kāi)始置業(yè)的房源最為短缺。6月7日，美銀美林估計，2020年只有65000套新房竣工，不到70年代末80年代初年開(kāi)工量的五分之一。

　　
 

　　伯恩斯表示自2019年以來(lái)，投資者和房主對住房需求的推動(dòng)“幾乎是平等的”。

　　據美國全國房屋建筑商協(xié)會(huì )的數據，由于去年工廠(chǎng)停產(chǎn)導致的木材價(jià)格高企，使新房?jì)r(jià)格上漲了近3.6萬(wàn)美元。

　　總之，目前美國房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定有投機泡沫。密歇根大學(xué)四月對消費者的調查發(fā)現，明年房?jì)r(jià)上漲的平均預期為3.5%，這是自2007開(kāi)始問(wèn)世以來(lái)最高的一次。但是如果房?jì)r(jià)下跌，將加劇了經(jīng)濟衰退;同時(shí)保守的抵押貸款承銷(xiāo)限制了連鎖違約的風(fēng)險，因此盡管目前房子很貴，但這看起來(lái)不像一個(gè)危險的泡沫。